Apartman ve Site Su Problemleri: Yönetici Rehberi

Apartman veya site yöneticisi misiniz? Ortak alanlarda su problemi yaşıyorsanız, hem teknik çözümü hem de yasal süreci yönetmeniz gerekiyor. Bu rehber, yöneticiler için kapsamlı bir kaynak.

Bu yazıda, apartman ve sitelerde sık karşılaşılan su problemlerini, drenaj çözümlerini, maliyet paylaşımını ve karar alma süreçlerini detaylı olarak anlatacağız.

Apartman ve Sitelerde Yaygın Su Problemleri

Çok katlı yapılarda en sık karşılaşılan su sorunları:

1. Bodrum Kat Su Basması

Bodrum su basması, apartmanlarda en yaygın problemdir. Sığınak, otopark, depo veya kazan dairesinde su birikmesi hem kullanımı engeller hem de yapısal hasar riski oluşturur.

2. Garaj ve Otopark Su Birikmesi

Rampalı girişlerde yağmur suyu akar, bodrum otoparklar ise yeraltı suyundan etkilenir. Araçlarda korozyon ve zemin kaplamasında hasar oluşur.

3. Bahçe ve Ortak Alan Su Birikmesi

Site bahçelerinde, çocuk parklarında ve yürüyüş yollarında biriken su, günlerce kuruamaz. Çimlerin çürümesi ve zeminin bozulmasına neden olur.

4. Temel Duvarlarında Nem ve Sızıntı

Temel su sızıntısı zamanla yapısal hasara dönüşebilir. Nem kokusu ve küf oluşumu sağlık sorunlarına yol açar.

5. Retaining (İstinat) Duvarı Arkası Su Basıncı

Eğimli arazilerde yapılan sitelerde, istinat duvarları arkasında biriken su ciddi basınç oluşturur. Drenaj olmazsa duvar çökmesi riski vardır.

Apartmanlarda Drenaj Çözümleri

Çok katlı yapılar için uygulanan drenaj sistemleri:

1. Bina Çevresi Drenaj (Perde Drenaj)

Apartman çevresine temel derinliğinde hendek kazılarak drenaj sistemi kurulur. Drenaj boruları suyu toplar ve tahliye eder.

• Temel çevresindeki su basıncını ortadan kaldırır
• Yağmur ve yeraltı suyunu uzaklaştırır
• Genellikle 1-2 haftada tamamlanır
• Bina kullanımını engellemez

2. Bina Altı Tünel Drenaj

Çevre drenajı yetersiz kaldığında veya bina altından gelen taban suyu varsa, tünel drenaj sistemi uygulanır. Yıkım yapmadan bina altından tünel açılarak drenaj kurulur.

3. İç Drenaj Sistemi

Dışarıdan müdahale imkansızsa, bodrum içinden kanal sistemi kurulur. Toplanan su, sump pump (dalgıç pompa) ile tahliye edilir.

4. Rampa ve Otopark Drenajı

Garaj girişlerinde ızgaralı kanal sistemi, otopark içinde ise nokta drenaj uygulanır. Sular pompayla yağmur kanalına verilir.

5. Bahçe ve Peyzaj Drenajı

Yağmur suyu drenajı ile site bahçelerindeki su birikmesi önlenir. Fransız drenajı veya yüzey kanalları kullanılır.

Yasal Süreç: Kat Mülkiyeti ve Karar Alma

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak alanlardaki sorunlar tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır.

Karar Alma Süreci

1. Sorunun tespiti: Yönetici olarak sorunu belgeleyin (fotoğraf, video)
2. Uzman görüşü: Profesyonel keşif ve çözüm raporu alın
3. Maliyet tahmini: En az 2-3 firmadan teklif toplayın
4. Genel kurul: Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırın
5. Karar: Salt çoğunlukla (yarıdan fazla) karar alın
6. Uygulama: Alınan karar doğrultusunda işe başlatın

Acil Durumlar

Acil ve gecikmesi halinde zarar doğurabilecek işlerde yönetici, genel kurul kararı beklemeden tedbir alabilir. Ancak en kısa sürede kat maliklerini bilgilendirmeli ve onay almalıdır.

Maliyet Paylaşımı

Ortak giderler genellikle arsa payı oranında paylaşılır. Ancak kat malikleri kurulu, farklı bir paylaşım usulü de belirleyebilir.

• Eşit paylaşım: Her daire eşit öder (kurul kararıyla)
• Arsa payı oranı: Kanuni usul
• Etkilenme durumu: Bodrum katlar daha fazla öder (anlaşmayla)

Site Yönetimleri İçin Özel Durumlar

Siteler, tek apartmandan farklı dinamiklere sahiptir:

Birden Fazla Blok

Her bloğun ayrı drenaj ihtiyacı olabilir. Ortak alanlar (bahçe, yollar, havuz çevresi) ayrı değerlendirilir. Bütüncül proje genellikle daha ekonomik olur.

Site Yönetim Planı

Site yönetim planında belirlenen usullere göre karar alınır. Bazı sitelerde altyapı projeleri için özel çoğunluk aranabilir.

Profesyonel Yönetim Şirketleri

Büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketleri bu süreçleri yönetir. Teknik değerlendirme, teklif toplama ve iş takibi konularında destek alınabilir.

Yöneticiler İçin Kontrol Listesi

Drenaj projesi başlatmadan önce:

• ☐ Sorunu belgelendirin (fotoğraf, video, tarihler)
• ☐ Etkilenen alanların haritasını çıkarın
• ☐ Profesyonel keşif ve rapor alın
• ☐ En az 2-3 firmadan yazılı teklif toplayın
• ☐ Referans ve iş deneyimlerini kontrol edin
• ☐ Kat malikleri kurulunu bilgilendirin
• ☐ Genel kurul kararı aldırın ve tutanak tutun
• ☐ Sözleşme detaylarını (süre, garanti, ödeme) netleştirin
• ☐ İş süresince düzenli kontrol ve raporlama yapın
• ☐ İş bitiminde kabul tutanağı imzalayın

Maliyet ve Finansman Seçenekleri

Apartman ve site drenaj projeleri için finansman seçenekleri:

Genel Gider Fonu

Biriken aidatlardan karşılanabilir. Yeterli fon yoksa ek aidat kararı alınabilir.

Taksitli Ödeme

Bazı firmalar projeyi taksitle ödeme imkanı sunar. Kat maliklerine aidatlara eklenerek yansıtılabilir.

Banka Kredisi

Site tüzel kişiliği adına altyapı kredisi kullanılabilir. Kredi taksitleri aidatlara eklenir.

Belediye Destekleri

Bazı belediyeler, özellikle eski yapıların iyileştirilmesi için destek programları sunabilir. Yerel belediyeye danışılabilir.

Proje Süreci ve Beklentiler

Apartman drenaj projesi aşamaları:

1. Keşif: 1-2 gün, ücretsiz
2. Teklif: 3-5 iş günü içinde yazılı teklif
3. Karar: Kat malikleri kurulu süreci (değişken)
4. Planlama: Malzeme temini, ekip organizasyonu (1 hafta)
5. Uygulama: Tek blok 1-2 hafta, site 1-3 ay
6. Kabul: Test ve teslim (1-2 gün)

İş Süresince

• Bina kullanımı kesintisiz devam eder
• Geçici yol düzenlemeleri yapılabilir
• Gürültü ve toz önlemleri alınır
• Günlük iş raporu yöneticiye sunulur

Sonuç

Apartman ve site su problemleri, profesyonel yaklaşım ve doğru yönetimle çözülebilir. Yönetici olarak rolünüz, sorunu tespit etmek, uzman görüşü almak, kat maliklerini bilgilendirmek ve süreci takip etmektir.

2008'den beri İstanbul genelinde apartman ve site drenaj projeleri yürütüyoruz. Ücretsiz keşif ve kat malikleri kuruluna sunabileceğiniz detaylı çözüm raporu hazırlıyoruz.